عطست عقارات دبي في 2009 فأصيبت دول «الخليجي» بالعدوى

تنشر القبس على مدى 6 حلقات، محتويات كتاب لشركة المركز المالي الكويتي، خصت به الشركة القبس قبيل إصداره عبر ذراع «المركز» البحثية شركة مارمور مينا انتليجنس، يحمل عنوان «6 دروس من أجل استدامتنا الاقتصادية – سوق المناخ وخمس أزمات أخرى في منطقة الخليج»، ويتناول قصة ست أزمات مالية كبيرة تأثر بها اقتصاد دول مجلس التعاون الخليجي على مدار العقود الماضية. ولأن أغلبية تلك الأزمات نجمت عن تراكم سلسلة من الأحداث المتتالية، فقد حرص الكتاب على التسلسل الزمني لها، مع تحليل الأسباب وشتى جوانب كل أزمة.
يقدم الكتاب رؤى واضحة للشركات والمستثمرين حول مجموعة من الأزمات الاقتصادية الماضية والتي كان لها أثرها على دول مجلس التعاون، عبر فصول تغطي فترات الأزمات التي عرفتها دول المجلس. ويساعد مضمون الكتاب القارئ في فهم جذور الأوضاع الاقتصادية القائمة وتلمس فرص إحداث تغيير بناء، كما يقدّم معلومات هي نتاج بحث جاد ومفصل وسعي للاحاطة بجوانب تلك الأزمات، وتحليلات وآراء قائمة على جهد بحثي لمصادر موثوقة.
وتناول الفصل الثالث من الكتاب أزمة عقارات دبي في عام 2009:

في منتصف التسعينيات، التي كانت بمنزلة المرحلة الأولى من مراحل التطوير العقاري في الإمارات، نما القطاع العقاري في الإمارات، ليسجل أداؤه نتائج أفضل بكثير مما كان عليه سابقاً، ولذلك فقد أدركت حكومة دبي آنذاك إمكانات وقدرات هذه الصناعة وأطلقت بعض مبادراتها لتنمية هذا القطاع الواعد.
وتمكنت الحكومة من تحقيق هدفها المتمثل بازدهار السوق التي ظلت منطلقة كالصاروخ في الفترة من عام 2002 إلى عام 2008 لتساهم الإمارات وحدها بنحو %60 من إجمالي العقارات في دول «الخليجي» التي كانت تشهد بدورها طفرة عقارية في الفترة ذاتها.
لقد كانت الأمور في أفضل أحوالها، وهذا ما أظهرته الأرقام والإحصائيات. فقد ارتفع متوسط استئجار المكاتب بنسبة %86 في السنة المالية 2006 وارتفع بنسبة قدرها %55 في السنة المالية 2007. وارتفع متوسط الإيجارات السكنية بنسبة %25 و%18 على التوالي خلال الفترة ذاتها. وتخطت قيمة استثمارات المشروعات الجاري تنفيذها بالمدينة حاجز التريليون دولار في عام 2008؛ وهو ما يعادل قيمة استثمارات المشروعات الجاري تنفيذها في الإمارات بأكملها، إذ كانت غالبية هذه المشروعات من نصيب دبي وحدها. لكن بعد ذلك الازدهار، حدث السقوط المدوي.

تجاهل المخاطر
وفي ذلك الوقت، لم يأخذ المسؤولون المدخلات الأساسية، والتي أشارت إلى الانعكاسات السلبية المحتملة على الاقتصاد المحلي، على محمل الجد، بل ولم يعيروها انتباهاً.
فخلال الربع الأخير من عام 2008، سادت حالة من الفوضى لاقتصاد البلاد. فقد شهدت المدينة موجة انخفاض هي الأكبر طوال تاريخها، بعدما انخفضت أسعار العقارات، مما أدى إلى هبوط الاستثمار في الممتلكات السكنية وحدوث الفقاعة العقارية، والتي أصابت أسعار الأصول، وبالتالي حدوث انهيار حاد في هذه الأسعار بسبب اضطراب حركتها وعدم استقرارها. فقد أشارت إحصائيات دائرة الأراضي والأملاك انخفاض أسعار العقارات السكنية بنسبة تزيد على %50 في الفترة ما بين سبتمبر عام 2008 إلى سبتمبر عام 2009. ومنذ ذلك الحين وكل القطاعات الحيوية التي تمثل عصب الاقتصاد بدبي كقطاعات اللوجستيات، السياحة، التجزئة، المالية، العقارات والتجارة، باتت ترزح تحت وطأة الأزمة المالية العالمية. وكانت هذه المأساة هي الفاجعة الأسوأ في تاريخ الاقتصاد المحلي منذ أزمة الكساد الكبير عام 1929.

عقود التسليم الابتدائي
ومما يلفت الانتباه في هذا الصدد عقود «التسليم الابتدائي» و«بيع المباني قيد الإنشاء» وهي ظاهرة ينبغي رصدها وتقييمها. فبموجب هذه العقود، يقوم متعهد البناء بعملية «البيع المسبق» لعقار والذي لم يجر الانتهاء منه بعد، ويقوم المشتري بإعطاء المتعهد أقساطاً محددة وفق جدول زمني مخطط له من قبل. وفي أغلبية الأحوال، تبلغ قيمة القسط الأول نحو عشر القيمة الإجمالية للعقار. والمشتري هو من يقوم بإعادة بيع هذه العقود حال ارتفاع سعر هذا العقار الذي لم يكتمل بنيانه بعد.
والآن دعونا نفترض أن عقاراً ما قيمته مليوني درهم إماراتي، فإن قيمة القسط الأول سوف تكون 200 ألف درهم. وبما أن هذه الأصول العقارية لا تزال قيد الإنشاء، فمن المرجح أن ترتفع قيمتها الإجمالية عند مرحلة التسليم النهائي. وفي هذه الحالة، ستبلغ القيمة الإجمالية للعقار نحو 2.1 مليون درهم، وهنا يقوم المشتري الأصلي ببيع عقده الابتدائي لبائع جديد متمتعاً بفائدة قدرها 100 ألف درهم. هذه الفائدة هي بمنزلة علاوة نسبتها %50، مما يعني ربحاً صافياً على كل استثمار أولي قيمته 200 ألف درهم.
وما يثير الدهشة أن هذه العقود يجري تداولها مراراً وتكراراً، وذلك لارتفاع أسعار العقارات خلال مرحلة الإنشاء وعدم توافر أي نية من المشتري لتسلم العقار.

ارتفاع المعروض النقدي والتضخم
من يستقرئ التغيرات الاقتصادية التي شهدتها المنطقة، يجد بعض المؤشرات والتي كانت تلوح بأن تقديم القروض المالية صار منتشراً بصورة مفرطة.
ففي بادئ الأمر، كانت حكومة دبي تعمل على قدم وساق لتوسعة نطاق السوق العقارية الإماراتية، ساعية لتنمية هذا القطاع بسرعة كبيرة، وذلك بغرض تحقيق مستوى من الرفاهية خلال السنوات التي سبقت الأزمة المالية. فعلى سبيل المثال، نما إجمالي قيمة قروض التمويل العقاري ليبلغ ما نسبته %15.2 من الناتج المحلي لعام 2008 بعدما كانت نسبته %4.1 من الناتج المحلي في عام 2001. وفي سبتمبر عام 2008، ارتفع إجمالي قيمة قروض التمويل العقاري المستحقة السداد بنسبة %100 عما كانت عليه في ديسمبر عام 2007 لتقترب من 115.7 مليار درهم (31.5 مليار دولار).
ثانياً، كانت البنوك، في ذروة هذه الأحداث، تقدم لعملائها أينما كانوا قروضاً عقارية تبدأ من %80 وحتى %95 من القيمة السوقية للأصول. وكانت الدرجة الأدنى من نسبة هذه القروض تذهب إلى المغتربين والوافدين بينما كانت الشريحة الأعلى منها مخصصة للمواطنين. لذا، كان متوقعا هذا السقوط المشين لما كانت تمارسه هذه البنوك من سياسة مقايضة الديون وبلوغ نسبة هذه الديون 19:1 من إجمالي رأس المال.
ثالثا، شهدت الإمارات في عام 2007 سيلاً من التدفقات المالية متمثلاً في صورة ودائع مصرفية صادرة عن بنوك أجنبية. وكانت الآمال معقودة على ارتفاع قيمة الدرهم أمام الدولار، وتوقع الجميع آنذاك أن ارتفاع سعر صرف الدرهم بات أمراً محسوماً، مما شجع على زيادة نسبة هذه التدفقات.
ونظراً لتقلب سعر الصرف ومسلسل اضطراب سعر الدرهم الإماراتي مقابل الدولار، ارتفع التضخم المحلي متجاوزاً نسبة الاثني عشرة بالمئة، وأدت سياسة الفائدة السلبية إلى زيادة التدفقات النقدية بكل ما تحمله من مخاطر ائتمانية على الاستثمارات العقارية وسائر الاستثمارات الأخرى. ومع ذلك، لم تعمل الحكومة على تغيير سياساتها واستمرت في وضع معدلات الفائدة الاسمية المستهدفة بقيمة سلبية أقل من الحد الأدنى، سعياً منها إلى تحقيق عائدات استثمارية من وراء هذه السياسات.

الإفراط الشديد
لقد شهد قطاع العقارات تصعيداً حاداً في الأسعار لما كان عليه من زيادة الطلب، ليصبح هذا القطاع مساهماً أساسياً في الناتج المحلي للبلاد لكن بسبب سياسات الحكومة وما تبعها من ركود تضخمي بالاقتصاد، زادت أسعار العقارات في متوسط قدره ست سنوات من %10 إلى %15 في عام 2006.
وكانت حصة القطاع من مجموع الناتج المحلي تصل إلى %18 في عام 2007. وهذه النسبة هي الأعلى وبفارق كبير مقارنة بمثيلتها في باقي بلدان المنطقة، إذ بدا الاختلاف واضحاً ما بين حصة قطاع العقارات في دبي وبين حصة القطاع ذاته بغيرها من المدن، والتي ظلت ثابتة، بل ومتردية في كثير من الأحيان.
وثمة مقياس آخر، والذي ألقى الضوء على حجم الاعتماد الشديد على قطاع العقارات ألا وهو عدد العاملين فيه. فوفق بيانات التعداد السكاني لعام 2005، بلغت نسبة القوة العاملة في قطاع العقارات والإنشاءات نحو %48 من مجموع القوة العاملة في دبي. ولا تشمل هذه النسبة مجموع القوة العاملة الكبيرة التي قوامها 300 ألف عامل يقيمون في الشارقة.

دبي العالمية
أتت الجولة الثانية من التصدع لتضرب بعنف بنيان الاقتصاد المتضرر والذي صار على موعد مع مواجهة موجة جديدة من الاضطرابات، وذلك بإعلان حكومة دبي نهاية نوفمبر عام 2009 طلبها تجميد وتأجيل استحقاقات ديون مجموعة دبي العالمية لمدة ستة أشهر على الأقل، وذلك استجابة للالتماس الذي قدمته المجموعة لإمهالها هذه الفترة لسداد ديونها.
وقد أدى هذا الإعلان المفاجئ إلى حدوث صدمة في الأسواق العالمية. وسعت دائرة المالية في حكومة أبوظبي، بصفتها الجارة الغنية بالنفط، لتمويل المجموعة بقرض قيمته 20 مليار دولار مساعدة منها لتستطيع المجموعة التعافي من آثار أزمتها. وقد قدمت أبوظبي المساعدة في الوقت المناسب مما كان له أكبر الأثر في تعزيز القدرة التنافسية لاقتصاد المجموعة على الصعيدين الإقليمي والعالمي.
ففي الخامس والعشرين من شهر نوفمبر عام 2009، أعلنت دبي العالمية، وهي كما أسلفنا شركة مملوكة للحكومة، عن مطالبة دائنيها «تأجيل» سداد أقساط ديون إحدى شركاتها الرئيسية، وهي ديون تبلغ في مجملها نحو 60 مليار دولار.
ويبلغ نصيب شركة نخيل العقارية من مجموع قيمة هذه المعاملات نحو ستة مليارات دولار كدين مستحق السداد والذي طالبت دبي العالمية تأجيل مستحقاته. وفي عام 2010، شكّلت قيمة الديون المستحق سدادها ما يقرب من %78 من مجموع الدين العام لدبي بأسرها وكانت أغلبية الديون قروضاً موجهة نحو المشروعات الخاضعة لإشراف الحكومة.
فوفق التقديرات الإحصائية الصادرة عن مصرف الإمارات المركزي، كان مجموع الدين العام لحكومة دبي يبلغ %22 وهي نسبة أدنى بكثير من نسبة مستحقات ديون دبي العالمية. وشكّل الدين المتجمد نحو 14.4 مليار دولار من المجموع الكلي من الديون المستحقة على الشركة والبالغة قيمتها 26 مليار دولار.

الأسهم والسندات
مع اقتران الكساد العالمي بأزمة الأسواق المالية والتي صارت عرضة للارتباك والتأزم نتيجة للتغيرات المفاجئة والسريعة في أسعار الأسهم والسندات، لاحت في الأفق أزمة عقارية والتي أثارت مخاوف المستثمرين بشأن قدرة حكومة دبي على مواجهة أعباء مديونياتها، لا سيما قدرتها على الوفاء بالتزاماتها حيال المشروعات العقارية الهائلة والمطلوب تسليمها وفق جدول زمني محدد.
ومع إعلان حكومة دبي «تجميد استحقاقات ديون» مجموعة دبي العالمية، لم يعد المساهمون مطمئنين لضخ المزيد من استثماراتهم دونما ضمانات سيادية بعدما أعلنت حكومة دبي أنها لن تضمن ديون «دبي العالمية» والتي حصلت، نتيجة لذلك، على تقييم متدن ومنخفض وانخفضت رتبتها عدة درجات، كان أكثرها في قطاعات لا صلة لها بالاستثمار.
وكان لهذا الإعلان أثر سلبي حاد على أسواق الأسهم الإماراتية. فلم يمض أسبوع واحد حتى انتشرت عدواه لتصيب عدداً من دول «الخليجي»، مما أدى إلى زيادة التقلبات في أسواق الأسهم بالمنطقة بأسرها وحدوث العجز، مما كان سبباً لزيادة حالات عجز البلدان ذات السيادة عن سداد قروضها.
لكن وفي الرابع عشر من شهر ديسمبر عام 2009، أعلن عن قيام حكومة أبوظبي بتقديم دعم قدره 10 مليارات دولار لمصلحة صندوق دبي للدعم المالي، وقد نجحت حكومة دبي في استثمار جزء من هذه الموارد في الوقت المناسب لتتمكن من استرداد قيمة السندات الإسلامية التي سبق أن أصدرتها نخيل العقارية، إحدى الشركات الفرعية التابعة لمجموعة دبي العالمية، كما نجحت في استثمار الجزء المتبقي لتتمكن من تغطية مدفوعات الأعمال المنجزة عن عمل المقاولين، التخفيف من القيود المفروضة على رأسمالها المتداول ومواصلة إدراج المصاريف المتعلّقة بالفوائد حتى نهاية شهر أبريل من عام 2010، سعياً منها للتوصل إلى اتفاق ما بينها وبين المدينين بشأن تجميد استحقاقات ديونها لحين إنجاز عملية إعادة هيكلة المجموعة التي ستستمر 6 أشهر.

نتائج وتداعيات
تضررت الإمارات بشدة من جراء الكساد العالمي الذي نالت منه النصيب الأكبر مما أدى إلى تناقص سرعة نمو تجارة العقارات بها وحدوث تقلبات عديدة في قطاعات شتى ومنها قطاع البترول الذي شهد هبوطاً حاداً في حجم إيراداته. وقد أدى ذلك بدوره إلى توقف نشاط شركات التطوير العقاري بسبب انخفاض أسعار العقارات.
وبمجرد انتشار الأزمة المالية العالمية التي بدأت عام 2007 ومهاجمتها لاقتصاد دبي بعد عام واحد وحسب من اندلاع شرارتها، انخفض صافى الإقراض بعدما قرر المصرف المركزي انخفاض أرصدة القروض المقدمة لعملاء البنوك، مما حدا بالكثيرين من المستثمرين الأجانب إلى مغادرة البلاد لتفقد السوق العقارية الإماراتية ثقة المستثمرين فيها، حيث صاروا ينظرون إليها وكأنها فقاعة تكاد تنفجر في وجوههم.

تساؤلات

كم من أسئلة أثيرت بشأن دور الحكومة الإماراتية في الحد من هذه الأزمة التي عصفت بالدولة بأكملها. منها:
– ما السبب وراء قيام دائرة الأراضي والأملاك في دبي برفع رسوم تسجيل العقارات من %2 إلى %4 بدعوى الحد من تلاعب المضاربين؟
– هل بمقدور شركات التطوير العقاري غير الملزمة بهذه الرسوم امتلاك الأراضي وإيداع استثماراتها في حساب الضمان العقاري بعدما صار الآن إجراء ملزماً؟
– ألم يكن بمقدور دائرة الأراضي والأملاك القيام بإلزام الشركات بتسجيل معاملاتها العقارية من قبل عوضاً عن قيامها الآن بذلك؟
– ما أسباب قيام المصرف المركزي بدوره الآن بل وتصرفه بعزم يشير إلى حرصه على الوفاء بالتزاماته رغم تجاهله للاضطلاع بهذا الدور من قبل؟

6 أسباب لازدهار القطاع العقاري في دبي

1 – طبيعة العقلية العملية التي كان يتميز بها حكام دبي، إذ كانوا يدركون أن النفط يوماً ما، وهو يوم ليس ببعيد، سينضب وسيؤول إلى زوال، وكان هذا المسعى مذهلاً، بحيث أسفر عن ازدهار القطاعات غير النفطية وزيادة عائداتها البالغة %46 من إجمالي الناتج المحلي للمدينة في عام 2000 لتصل إلى %95 من الناتج الإجمالي لعام 2008.
2 – وجهت الحكومة اهتمامها إلى مجالات من قبيل التجارة، ووسائل النقل، والخدمات اللوجستية والتخزين، والخدمات المهنية، والسياحة، والإنشاءات وشتى الخدمات المالية. وهو ما جري تحليله آنذاك بأنه «دفع نحو التنوع» الذي ترتبت عليه آثار إيجابية على قطاع العقارات بدولة الإمارات بأكملها.
3 – الطبيعة الجغرافية للمدينة، إذ استطاعت دبي، لما لها من سمات خاصة تميزها عن غيرها، أن تجتذب الأثرياء من جميع أنحاء العالم ليضخوا استثماراتهم في سوق الإسكان.
4 – أصدرت الحكومة في مارس 2006 قانون الملكية العقارية باذلة جهداً حثيثاً لتقنين أحكام تملّك الأجانب للعقارات في مناطق مخصصة من المدينة. وقد أسفر عن هذا التقنين ارتفاع الطلب على سوق العقارات من قبل المستثمرين المقيمين والمغتربين، بل والأجانب الباحثين عن مناخ استثماري جذاب، مما ساهم في جعل المدينة تبدو كأنها الملاذ الآمن للاستثمار في عموم الشرق الأوسط.
5 – عوامل أخرى، والتي من بينها انخفاض سعر الضريبة والاستقرار السياسي والاقتصادي للبلاد. ولعلنا نكتفي بالقول إن كبار مطوري العقارات بالمدينة قاموا في ما بينهم بضخ استثمارات بنحو 625 مليار دولار خلال عام 2008 وحده.
6 – كانت شركات العقارات ذات الصلة بالحكومة هي التي تتولى تسليم أغلبية هذه المساكن للمستثمرين. وكانت هذه الكيانات تتمتع بفائدتين تتمثلان في: إمكانية الحصول على أراض جديدة مزودة بكل المرافق والخدمات، وسهولة الحصول على برامج تمويل مقدمة من جهات مانحة، سواء كانت محلية أو أجنبية.

نقاط جديرة بالاهتمام

أشار كتاب {المركز} إلى ثغرات في الهيكل التنظيمي بالقطاع العقاري في الإمارات، وهو ما ساعد على حدوث هذا الانهيار المفاجئ بسوق العقارات. ومن الثغرات التي نستطيع ذكرها في هذا الصدد:
أولاً: الافتقار إلى اتخاذ بعض القرارات الحكيمة وضعف اللوائح مما كان سبباً رئيسياً لعدم التحقق من تضخم قيمة الأصول العقارية بالبلاد، والذي نتجت عنه أزمة عقارية مدعومة بنفوذ منفرط أغرق الدولة بالمديونيات. ولعلنا نثمّن تلك الخطوة الإيجابية التي تمثلت في تقييد نفوذ الشركات ذات الصلة بالحكومة، وهي الخطوة التي ينبغي القيام بمتابعتها لتحسين ممارسات إدارة الشركات والوصول بها لأفضل نتيجة ممكنة، بجانب الدعوة إلى مزيد من شفافية المؤسسات المملوكة للدولة.
ثانياً: على الرغم من صغر حجم السوق العقارية بدولة الإمارات، وأن أغلبية عمليات الشراء التي تمت في سنوات الازدهار كانت نقداً، فإن البنوك حاولت الامتناع عن تقديم قروض لعقارات سكنية وتجارية غير مستوفية للشروط.

الجزء الأول

الجزء الثاني