عقاريون لـ الأنباء المطور العقاري | جريدة الأنباء

• عبدالله الفلاح: المطور العقاري يستطيع توفير 350 ألف وحدة سكنية خلال الـ 20 عاماً القادمة
• عماد حيدر: الخبرة الطويلة والكفاءة العالية تمكنان المطور من البناء بجودة عالية وبأقل فترة زمنية ممكنة
• سعد البيدان: بالاعتماد على المطور العقاري سيكون بإمكان الدولة إيقاف نزيف الخزينة الحالي

طارق عرابي

طرحت المؤسسة العامة للرعاية السكنية مؤخرا مشروع قانون المطور العقاري، وذلك رغبة منها في طرح حلول جديدة وغير تقليدية لمشكلة تراكم الطلبات الاسكانية لديها، حيث أصبحت الحاجة ملحة لخلق بيئة تشريعية تتيح خيارات متعددة أمام مستحقي الرعاية السكنية.

وقد أكد عدد من المتخصصين والخبراء العقاريين في تصريحات متفرقة لـ«الأنباء» على أهمية عمل المطور العقاري في تنفيذ المدن والمشاريع الاسكانية الضخمة، لما يمكن أن يتمتع به المطور العقاري من خبرة ودراية تمكنه من تنفيذ مثل هذه المشاريع الضخمة في وقت أسرع وبتكلفة أقل، لكنهم في الوقت نفسه شددوا على ضرورة وضع الضوابط والمعايير التي من شأنها أن تضمن عدم احتكار المطورين للاراضي السكنية أو التلاعب في الاسعار لتحقيق هامش ربح أعلى على حساب جودة التنفيذ.

وفي هذا الخصوص، قال الأكاديمي والمتخصص في مجال الاستثمار والتمويل العقاري واستاذ الاقتصاد والتمويل في جامعة الخليج للعلوم والتكنولوجيا د.عبدالله الفلاح أن المطور العقاري هو فكرة مثالية بالنسبة للكويت، كما أن هذه الفكرة تم تبنيها بالعالم كله، وهي فكرة جيدة لحماية الاسرة الكويتية وحماية الاقتصاد والاجيال القادمة بطريقة تتناسب مع احتياجاته.

وأضاف أن حاجة الكويت لتنفيذ 350 ألف وحدة سكنية جديدة خلال الـ20 سنة القادمة هي تحد كبير ولا يمكن تنفيذه في حال ترك الخيار لكل مواطن لتنفيذ وحدته السكنية بمفرده، فليس هناك عدد كاف من المقاولين والافراد للقيام بذلك، ولكن مثل هذه المشاريع الكبيرة يمكن تنفيذها بالتعاون مع الشركات الكبيرة والمطورين الدوليين، بالإضافة إلى مشاركة الشركات الصغيرة والمتوسطة.

وأكد الفلاح أنه من الصعب على أي دولة بالعالم أن تقوم بتنفيذ المشاريع الاسكانية بمفردها، لذلك يمكننا أن نتعلم من الدروس التي نراها من حولنا وعلى الاقل من الدول القريبة مثل المملكة العربية السعودية التي كانت سباقة في تنفيذ الكثير من المشاريع العقارية من خلال المطور العقاري، فالمطور العقاري يمكنه أن يكون بمنزلة حل بديل وناجح للأزمة الاسكانية في الكويت، خاصة أنه يمكن أن يحقق 3 أمور رئيسية هي السرعة في التنفيذ وجودة التنفيذ، وتخفيض التكلفة على الدولة والمواطن.

ولفت الفلاح إلى وجود تحديات تشريعية امام المطور العقاري، بالإضافة إلى التحديات الإدارية المتمثلة في إجراءات الموافقات والأمور المتعلقة بالبلدية، والتحديات السياسية، لذلك نحن بحاجة للبدء في التنفيذ والجرأة في تحمل العواقب.

مميزات عديدة

بدوره، أكد نائب رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر أن المطور العقاري يتمتع بمميزات عديدة أهمها الجودة في البناء وسرعة الانجاز والتوفير في التكلفة، مضيفا أن الخبرة الطويلة والكفاءة العالية تمكن المطور من البناء بجودة عالية وبأقل فترة زمنية ممكنة مع التوفير في سعر البناء وامكانية الانتهاء من المشروع بالكامل بوقت واحد بسبب توافر متطلبات المشروع من مواد وخبرة وأيدي عاملة بخلاف ماهو حاصل حاليا عند توزيع القسائم على المواطنين، حيث يقوم كل مواطن ببناء قسيمته بمعرفته مما يؤثر حتى على ارتفاع مواد البناء وأجور الأيدي العاملة، ناهيك عن مشاكل المقاولين التي تنتهي بالمحاكم وهذا ما لا يحدث مع المطور العقاري.

وأضاف حيدر أن الجميع يتفق على اهمية المطور العقاري في حل القضية الاسكانية وتراكم الطلبات ولنا تجارب سابقة لدور المطور العقاري والقطاع الخاص قبل 2008 في مناطق عديدة مثل جنوب السرة وغرب مشرف والمنقف والعقيلة وبيان ق 13 وجميعها مشاريع ناجحة وفلل راقية بأسعار تنافسية ومناسبة في ذلك الوقت.

وشدد حيدر على ضرورة أن يقوم مجلس الامة بإعادة النظر في القانونين رقم 8 و9 لسنة 2008 اللذين منعا القطاع الخاص من تملك السكن الخاص، مضيفا القول «نتفق بعدم دخول القطاع الخاص كمضاربين ولكن نحتاجهم كمطورين.

وتابع حيدر يقول ان السوق العقاري بحاجة لكل من الرهن العقاري والمطور العقاري في ذات الوقت، ولكن ليس بالطريقة التي تم طرحها لقانون الرهن العقاري بالفترة الاخيرة، والذي من المؤكد فيه ضرر على السوق ويتسبب بارتفاع الاسعار، مضيفا أنه لابد من اعادة النظر فيما تم طرحه وتعديله ليصبح ذا فائدة للبنوك والمواطنين وبنك الائتمان وسوق العقار حتى لا يصبح أداة لرفع اسعار العقارات اكثر مما هي عليه الآن.

متابعة مستمرة

من جانبه، قال الخبير العقاري وأمين السر السابق للاتحاد الكويتي لمقيمي العقار سعد البيدان ان المطور العقاري ليس بفكرة جديدة، فهذا النظام موجود منذ عشرينيات القرن الماضي، وهناك شركات تطوير عقاري ضخمة بنت مدنا في الصين والامارات وعمان والسعودية.

ولفت البيدان إلى أن مشكلة المشاريع السكنية التي تنفذها الحكومة حاليا هي عدم وجود متابعة لهذه المشاريع بعد التنفيذ، بمعنى أنه لا يوجد خدمات نظافة وحراسة وصيانة لاحقة، بينما يتواصل عمل المطور العقاري إلى ما بعد الانجاز والتنفيذ من خلال متابعة مستمرة قد تمتد إلى أكثر من 20 عاما.

وتابع قائلا: «بالاعتماد على المطور العقاري سيكون بإمكان الدولة إيقاف نزيف الخزينة الحالي وذلك من خلال التعاقد مع مطور عقاري عالمي وفق الشروط العالمية، ولنا في المدن الاسكانية من حولنا خير مثال على تجارب ناجحة تم من خلالها تنفيذ مدن إسكانية متكاملة مقسمة إلى أجزاء سكنية واستثمارية ومجمعات تجارية ورياضية ومرافق حكومية ومستشفيات».

وأكد البيدان على أن المطور العقاري يمكنه بناء أكثر من 200 ألف وحدة سكنية خلال 5 سنوات في وقت واحد وبأسعار مناسبة وجودة عالية، لكن يجب على الدولة أن تراقب عمل المطور العقاري وتحدد نسبة أرباح بما لا يتجاوز 10% مع توفير خدمة التقسيط للمواطنين.

5 إيجابيات

استعرض د.عبدالله الفلاح إيجابيات وسلبيات المطور العقاري، فقال إن هناك 5 مميزات أساسية يمكن أن يحققها المطور العقاري، وهي على النحو التالي:

أولا: المطور العقاري يملك الخبرة ورؤوس الأموال اللازمة التي تساعده على تنفيذ المدينة السكنية خلال فترة زمنية معينة، خاصة وان أكبر تحد يمكن أن يواجه أصحاب الرعاية السكنية هو أن المدينة تحتاج لسنوات قبل أن يتم تنفيذها بالكامل، ولعل أكبر مثال على ذلك هو مدينة صباح الأحمد السكنية التي تم تشييد البنية التحتية بها في 2010 ومع ذلك مازالت المدينة لم تكتمل بعد، بينما يلتزم المطور العقاري بتنفيذ المدينة بالكامل خلال فترة 3 إلى 5 سنوات.

ثانيا: المطور العقاري يملك كفاءة التنفيذ، ذلك أنه قادر على اختيار أفضل مواد البناء المطلوب وأفضل معايير استهلاك الماء والكهرباء وتوفير الطاقة.

ثالثا: تكلفة التنفيذ، فالمطور العقاري ولأنه يملك الخبرة العقارية وفريق العمل المتخصص (فريق هندسة التكاليف)، ولأنه يشتري المواد الإنشائية بالجملة، فهذا يعني أن يمتلك القوة الكبيرة التي تخوله أن يقوم بتنفيذ الوحدات السكنية المطلوبة بتكلفة أقل، وبالتالي يمكن لهذا التوفير أن يحقق الربح للمطور العقاري من ناحية، وأن يصب في مصلحة الأسرة الكويتية من ناحية أخرى.

رابعا: الادارة المالية لدى المطور العقاري قادرة على التحكم في تكلفة البيت وبالتالي ضمان إنجاز البيت بالكامل خلال فترة زمنية محددة.

خامسا: أن تنفيذ البيوت عادة ما يواجه بتحديات قانونية ما بين المقاولين وأصحاب البيوت، بينما يتلاشى هذا الامر في حال وجود المطور العقاري، لأن المطور العقاري تكون عليه رقابة من قبل الدولة.

4 سلبيات

أكد د.عبدالله الفلاح على وجود سلبيات عديدة إذا لم يتم حلها وتتمثل هذه السلبيات في الآتي:

أولا: المطور العقاري يمكنه احتكار الاراضي والتلاعب بالاسعار، لذلك يجب وضع اشتراطات وضوابط شديدة على المطور العقاري لضمان عدم التلاعب بالاسعار.

ثانيا: جودة التنفيذ، فالمطور قد يتلاعب بالجودة والتنفيذ في بعض الاحيان لتحقيق أعلى هامش ربح ممكن، ما قد يتسبب في مشاكل فنية قد تظهر لاحقا وربما كان لها عواقب وخيمة على المواطنين، لذلك تحتاج هذه العملية إلى إشراف وضوابط فنية وقانونية للتأكد من مواجهة هذا التحدي مستقبلا.

ثالثا: الفشل الكبير، فالمطور الذي ينفذ مجموعة كبيرة من البيوت سيتوقف عن العمل بالمشروع بالكامل في حال دخل في نزاع مع الدولة أو المقاول، وهذا يعني الفشل الكبير الذي سيضر كافة الاسر المتعلقة بهذا المشروع.

رابعا: محدودية الخيارات، فالمطور قد يكون لديه 5 خيارات كحد أقصى، ما يعني التضييق على بعض الأسر التي ترغب في الحصول على مواصفات خاصة.