بالفيديو شلاش الحجرف لـ الأنباء | جريدة الأنباء

• نتوقع أن تشهد القيم الإيجارية انخفاضاً بين 20 و 30% وانخفاض قيمة الأصل العقاري بـ 15%
• القطاع العقاري ما زال قوياً والمحلات التجارية ما زالت حتى اليوم تباع بـ «خلو»
• العقار الجيد سيحافظ على سعره والعقارات العادية ستخضع للملاك وتوجههم في جانب الإيجارات
• هناك تغيّر في نسب الإشغال على حسب المناطق.. فالإقبال على السالمية وميدان حولي والعزوف عن المهبولة
• من المتوقع أن يشهد القطاع العقاري استقراراً خلال السنة المالية 2020/2021 مع عودة الطلب الانتقائي

أجرى اللقاء: طارق عرابي

توقع الرئيس التنفيذي لشركة ريم العقارية شلاش الحجرف أن يشهد القطاع العقاري في الكويت تأثرا جزئيا خلال الفترة المقبلة، خاصة في حال قيام الحكومة بتنفيذ وعودها المتعلقة بتعديل التركيبة السكانية، وإستمرار تقييد حركة التنقل من وإلى خارج البلاد.

وأضاف الحجرف في لقاء خاص مع «الانباء» أن كل ما يثار حول انخفاض أو تأثر القطاع العقاري خلال المرحلة الحالية ليس سوى مجرد تنبؤات لا يمكن الحكم على صحتها ما لم تتضح الصورة بشكلها النهائي بناء على التغييرات التي فرضتها جائحة فيروس كورونا المستجد، مؤكدا في الوقت ذاته على أن العقار سيبقى الملاذ الاول لجميع المستثمرين، علما بأن نسبة البيع والشراء في العقار بالامارات هي 6% وفي بريطانيا والدول الأوروبية 4%، أما الكويت فهي الدولة الأعلى في العالم التي تدر عقاراتها الاستثمارية مابين 7 و8%.

وتوقع الحجرف ان يشهد الاقبال على العقار تنوعا وانتقائية اكثر من ذي قبل، حيث من المتوقع أن يتجه الطلب نحو المناطق الاستثمارية المرموقة التي يتوفر فيها جميع الخدمات، وعلى وجه الخصوص مناطق السالمية وميدان حولي، فيما لازال الطلب في الفروانية والجهراء مرتفعا نظرا لمحدودية العرض في هاتين المنطقتين، كما من المتوقع انخفاض القيم الايجارية بنسب تتراوح بين 20 و 30% مع نهاية العام الحالي، وذلك في انعكاس طبيعي للتدابير الحكومية الجديدة. وفيما يلي نص اللقاء:

كيف تنظر إلى وضع القطاع العقاري خلال جائحة فيروس كورونا؟

٭ لا شك ان القطاع العقاري في الكويت هو العصب الرئيسي للتعاملات المحلية، واعتقد ان جميع التدابير التي قامت بها الجهات الحكومية والأفراد والمؤسسات وملاك العقارات تصب في اتجاه الخروج من هذه الازمة، لكن يجب أن نكون واقعيين وان نتعامل مع هذه الازمة بكل واقعية وان نعلم أن المالك لا يستطيع الحفاظ على قيمة عقاره للابد، ما لم يكن هناك نوع من التنازل في مراحل معينة، فالسوق العقاري عادة ما يمر بطفرات من الانتعاش ومن ثم الهبوط.

وبشكل عام اعتقد أن التأثير الذي يشهده القطاع العقاري حاليا هو تأثير طبيعي، حيث ان العقار في الكويت شهد أكثر من أزمة، لكنه يبقى دائما الملاذ الآمن لجميع المستثمرين، بدليل ان الطلب على العقار مازال متزايدا ومتنوعا وفي مختلف القطاعات.

ومازال العقار يدر دخلا ثابتا وإن كان قد انخفض، وما يحدث حاليا من انخفاض ليس سوى إجراء تصحيحي لقيم العقارات التي شهدت تضخما كبيرا، علما بأن نسبة البيع والشراء في العقار بالامارات هي 6% وفي بريطانيا والدول الأوروبية 4%، أما الكويت فهي الدولة الأعلى عالميا التي يدر فيها العقار الاستثماري عوائد مابين 7 و8%.

الشواغر العقارية

بصفتكم تديرون أكبر محفظة عقارية في الكويت، هل لمستم تراجعا في الطلب على العقار الاستثماري؟

٭ لم نلمس حتى الآن ظاهرة إخلاء في العقار الاستثماري، لكن ما يحدث حاليا هو تغير ملحوظ في نسب الاشغال على حسب المناطق، ففي حين استمر الاقبال على حاله في مناطق السالمية وميدان حولي، فإن مناطق أخرى كالمهبولة والمنقف بدأت تشهد تغييرا بسبب موضوع العمالة، لكن وفي الوقت نفسه نجد أن الطلب قد ارتفع على العمارات السكنية في الرقعي والمنقف.

وبشكل عام من المتوقع أن يشهد القطاع العقاري استقرارا خلال السنة المالية 2020/2021 مع عودة الطلب الانتقائي، فالقطاع العقاري وإن تأثر خلال الأزمة الحالية بشكل جزئي، إلا أنه مازال قويا ومازال هناك طلب من المؤجرين سواء على صعيد العقار الاستثماري أو التجاري، فالمحلات التجارية مازالت حتى اليوم تباع بخلو.

العقار السكني

إذا تتوقع استقرار الاسعار وليس تصحيحها خلال المرحلة القادمة؟

٭ في حال كانت الدولة جادة في تعديل التركيبة السكانية، فسينتج عن ذلك زيادة العرض وانخفاض الطلب وبالتالي فمن الطبيعي ان يشهد تصحيحا للاسعار، والعقار الجيد هو الذي سيحافظ على سعره، أما العقارات ذات الجودة العادية فإن نسب اشغالها ستخضع للملاك وتوجههم في جانب الايجارات، لكن بشكل عام فمن المتوقع أن تشهد القيم الايجارية انخفاضا بنسبة تتراوح بين 20 و 30% وانخفاض قيمة الأصل العقاري بواقع 15%، وذلك في ظل القرارات الحكومية التي ستبقى هي المعيار الاول في إنعاش القطاع العقاري وتطوره.

«ريم» وكورونا

على صعيد شركتكم، كيف تعاملت «ريم العقارية» مع أزمة كورونا؟

٭ كانت لدى «ريم العقارية» توقعات لما ستؤول إليه الاوضاع منذ بداية الازمة، فالتقارير كانت متاحة للجميع في وسائل الاعلام، وبناء على هذه التقارير وضعت الشركة توقعاتها التي جاءت متناغمة مع الاجراءات والتدابير التي حدت من استخدام المجمعات والمحلات التجارية بالشكل الذي أثر على دخل الافراد بسبب توقف الاعمال، كما كنا نرصد بشكل عام إجراءات الدول المجاورة في هذا الصدد.

وبناء على ذلك، تواصلنا مع جميع عملائنا ومن بينهم الامانة العامة للأوقاف، لوضع افضل التصورات المتعلقة بهذه الأزمة، وكان هناك شبه اتفاق لتقديم خصومات على الايجارات تتراوح بين 25 و100%، حيث تركزت الخصومات البالغة 100% على الأنشطة الموقوفة بموجب القرارات الحكومية، فيما خصصت خصومات الـ 25% لدعم المستأجرين المتضررين في العقار الاستثماري والتجاري، كذلك تم التواصل مع عملائنا الآخرين من شركات وأفراد حيث تم منح خصومات متنوعة بناء على معايير محددة تم الإعلان عنها.

لكن ألا ترى أن قرار الخصم جاء متأخرا، حيث لم يصدر إلا في منتصف يوليو الماضي؟

٭ التأخير في اتخاذ القرار سببه أن الجهات الحكومية وقبل اصدارها لأي سياسة خصم أو إعفاء عليها أن تراعي الصلاحيات القانونية والحد المسموح به حتى تتلافى أي ملاحظات من الجهات الرقابية بالدولة، كما أننا كنا حريصين على التعرف على شرائح المؤجرين ومدى الاضرار التي تعرضوا لها، فهناك شرائح المؤجرين في العقار التجاري والاستثماري، وهناك شرائح من المؤجرين في العقار التجاري تضرروا جراء الايقاف التام وشريحة أخرى لم تتوقف أعمالها، كما تم تقسيم الشرائح إلى ملتزم بالسداد وآخرين لديهم مشاكل قانونية، وبناء على ذلك تم وضع معايير عامة شاملة للتعامل مع كل شريحة.

وكما هو معروف فإن «ريم» تدير أكبر محفظة عقارية في الكويت تصل قيمتها الاجمالية إلى نحو 1.5 مليار دينار، من ضمنها محفظة الامانة العامة للأوقاف التي تتجاوز قيمتها المليار دينار..وهذه هي أسباب تأخير صدور القرار، وبالتالي فإن اي قرارات تتعلق بالعائد من العقارات يجب أن يكون مدروسا بشكل دقيق وبما لا يأثر على قيمة الأصول ككل.

ما آلية تطبيق هذا القرار في المرحلة الحالية؟

٭ على صعيد المحافظ الخاصة بالملاك من المواطنين الكويتيين، فقد تم تقديم خصومات بدأت منذ ابريل الماضي تراوحت بين 25 و50% بالنسبة للعقارات الاستثمارية ولمدة 3 أشهر، وبالنسبة للمحفظة الوطنية المدارة من قبل شركة بيتك كابيتال للاستثمار وشركة المركز المالي الكويتي فقد تم منح خصومات متنوعة للأشهر (أبريل ومايو ويونيو)، وبالنسبة لصندوق المركز العقاري وصندوق المركز للعقار الخليجي فقد تم منح خصومات متنوعة أيضا وفقا لمعايير محددة، في حين أن أكبر خصم وأطول فترة خصم في التاريخ العقاري، هو الخصم الذي قدمته الامانة العامة للأوقاف، والذي يمتد من شهر ابريل حتى ديسمبر 2020 بواقع 25% على جميع العقارات، و100% بالنسبة للانشطة الموقوفة، وهنا يجب أن نشير إلى أن الفضل لله أولا ثم للقرارات الشجاعة التي اخذها القائمون على هذه الاجهزة بدءا من وزير العدل والأوقاف، وأعضاء مجلس الوقف والهيئة العامة للاستثمار وشركة بيتك كابيتال للاستثمار وشركة المركز المالي الكويتي، والمواطنون الكويتيون ملاك المحافظ الخاصة الذين عكسوا الهوية الكويتية الأصيلة المبنية على التسامح والتآزر والتعاون في بلد الانسانية.

أما عن آلية السداد، فيمكن القول بأن «ريم العقارية» لم تتخذ أي إجراءات قانونية ضد من تخلف عن السداد في شهور ابريل ومايو ويونيو، حتى بعد معاودة المحاكم عملها من جديد، حيث كانت هناك تعليمات واضحة بمنحهم 45 يوم عمل لتسوية أوضاعهم، أي أنه تم منحهم مهلة تمتد حتى 15 سبتمبر المقبل للسداد بدون أي مشاكل.

أما بالنسبة للمستأجرين الملتزمين بالدفع في الأشهر أبريل ومايو ويونيو فسيتم ترحيل مبالغ الخصم للأشهر القادمة بحيث يتم استفادتهم من الخصومات.

هل من كلمة أخيرة؟

٭ اتمنى من الملاك الاستمرار في دعم المستأجرين من خلال تقديم الخصومات والعروض التي تشجع المستثمرين على الاستمرار في عقودهم، للمحافظة على نسب إشغال عالية ولضمان التدفقات النقدية التي تسهم في تغطية المصاريف والمحافظة على جودة العقارات، كما أدعو المستأجرين إلى ان يكون لديهم تقدير كبير لما قام به الملاك من منح خصومات مالية، وأن يكون هناك التزام بالسداد حتى يخرج الجميع من الازمة.

كما ادعو الجميع من ملاك ومستأجرين إلى الوقوف معا وتفهم موقف كل طرف، دون تغليب مصلحة طرف على آخر، بل يجب أن تكون هناك موازنة بين مصالح كل طرف، كما أحيي موقف الملاك الذين قاموا بمبادرات وخصومات متعددة للمستأجرين تتراوح بين 25 و 100%، وهذا دليل على أن ملاك العقارات على وعي تام وتعاطف كامل مع المستأجرين.

و في الختام، أسأل الله العلي العظيم أن يحفظ بلادنا من كل مكروه وأن يديم علينا نعمة الأمن والأمان وأن يرد لنا صاحب السمو الأمير سالما من كل مكروه، كما أشكر جريدة «الأنباء» على النهج المتميز والمصداقية الصحافية متمنيا لهم التوفيق والسداد.

«ريم» تعتزم إعادة هيكلة استثماراتها

قال شلاش الحجرف إن «ريم» هي شركة عقارية تأثرت كغيرها من الشركات العقارية بالأزمة الحالية، موضحا ان التأخر في إصدار بيانات الشركة السنوية بسبب وجود متعلقات خاصة بمراقب الحسابات.

وأكد الحجرف ان الشركة تنظر إلى المستقبل بواقعية، وتهدف إلى إعادة هيكلة استثماراتها وعقاراتها، وتقليل الديون ورفع العوائد التشغيلية، والمحافظة على العلاقة الطيبة مع الملاك والعملاء، وخلق تواصل فعال مع المستأجرين، وتوظيف التكنولوجيا في جميع أعمالها بعد أن اثبتت أنها الملاذ الاول في العمل أثناء الأزمات والكوارث الطبيعية، كما ساعدتنا على تطبيق التحول التكنولوجي في خطتنا القادمة.

انخفاض النفط يضر بالعقار

رأى شلاش الحجرف ان انخفاض أسعار النفط كان له أثر كبير على الدولة ككل، حيث يعتبر النفط هو المصدر الوحيد للدخل، كما أن اغلب المشاريع التنموية تسير حاليا بوتيرة بطيئة، في الوقت الذي لا توجد فيه مشاريع جديدة من شأنها أن تخلق فرص عمل للمواطنين، وذلك على الرغم من استمرار الانفاق الحكومي على البنية التحتية.

وأوضح الحجرف ان تأثير اسعار النفط على الدخل الاجمالي للدولة سيؤدي إلى تقليص الانفاق الحكومي، وبالتالي فإن القطاعات المرتبطة بالانفاق الحكومي ستضرر، ومنها على سبيل المثال قطاع المقاولات والانشاءات، وكذلك الحال بالنسبة لقطاع السياحة والسفر الذي تأثر بشكل كبير، متوقعا أن يتأثر القطاع العقاري لارتباطه بهذه القطاعات بسبب انخفاض الطلب، وبالتالي زيادة المعروض وخفض القيمة الإيجارية للعقارات، الأمر الذي يؤدي حتما إلى انخفاض في قيمة الأصول العقاري