العوضي أعيان العقارية تستهدف السوق | جريدة الأنباء

• الشركات العقارية تعاني ندرة الفرص الاستثمارية
• رصد 6 ملايين دينار للدخول في استثمارات جديدة
• الوافدون بدأوا يتجهـون إلى المناطق السكنية التي بدأت تتأثر بانخفاض أسعار إيجارات الشقق

قال الرئيس التنفيذي لشركة أعيان العقارية إبراهيم العوضي إن المشكلة الإسكانية تحتاج إلى حزمة من الحلول والمقترحات، مشيرا خلال حوار شامل مع «الأنباء» إلى أن مقترح منح أصحاب الدخول المرتفعة قرضين عقاريين أحد تلك الحلول التي ستساهم في حلحلة الأوضاع داخل سوق السكن.

وحول أقاويل تشير إلى أن المقترح يخدم فئة على حساب فئة أخرى، قال العوضي إن أي مقترح وحيد لحل القضية الإسكانية سيحقق الاستفادة لأطراف وسيضر أطرافا أخرى وانه لا حل نهائيا للقضية الإسكانية إلا بعد أن تأخذ الجهات المعنية كل الحلول المتعلقة بالموضوع بعين الاعتبار.

وأكد على أن الشركة تستهدف السوق البريطاني، ولا نوايا لديها للتخارج من أي أصول.

وأوضح العوضي أن «أعيان» تقوم بدعم أصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة، لاسيما ان هذا الاجراء جزء من المسؤولية الاجتماعية، مشيرا إلى أن أرباب محلات التجزئة يعانون على المستوى العالمي وليس المحلي فقط، وذلك بسبب ظهور التجارة الإلكترونية التي أثرت بشكل سلبي على تلك الفئة بالإضافة إلى الركود الذي يشهده هذا القطاع بشكل عام.

وحول استثمارات الشركة في السعودية، أشار إلى أن «أعيان» لديها استثماران استراتيجيان في المملكة العربية السعودية، الأول فعبارة عن استثمار في شركة برج هاجر العقارية وتستحوذ «أعيان» على 31.5% منه، و«برج هاجر» الذي يعتبر أحد أبراج مشروع تطوير وقف الملك عبدالعزيز، حيث تبلغ قيمة تطويره 120 مليون دينار، ويتم تشغيله من قبل فندق «موفنبيك» ويحقق عوائد جيدة للشركة، أما الاستثمار الثاني عبارة عن محفظة عقارية تديرها إحدى شركاتنا التابعة، وهي «عنان» بقيمة 7.2 ملايين دينار، وهو عبارة عن مجموعة من الأراضي التي تعمل الشركة حاليا على دراسة تطويرها وتقسيمها وبيعها على المخطط أو بيعها كأرض كاملة.

تناول العوضي الكثير من الموضوعات العقارية الشائكة واستعرض استراتيجية «أعيان» وخططها المستقبلية وتوجهاتها في السوق خلال الحوار التالي:

رباب الجوهري

حدثنا عن مقترح منح قرضين عقاريين لأصحاب الدخول المرتفعة الذي قدمه اتحاد العقاريين؟

٭ حسب علمي أن المقترح تم تبنيه بالتنسيق بين اتحاد العقاريين والبنك المركزي واتحاد البنوك، لا شك أن هناك سقفا للاقتراض فيما يخص عملية البناء والسكن وأن هذا المقترح يسعى إلى تجاوز هذا السقف لمساعدة من هو مقتدر ماليا، وأقصد هنا أصحاب الدخل المرتفع، في الحصول على مبلغ أعلى من الحد المسموح به وبالتالي توفير السيولة اللازمة لشراء منزل العمر أخذا بعين الاعتبار قدرتهم على سداد دفعات التمويل الممنوحة لهم بسبب دخولهم المرتفعة، أعيد وأكرر أن القضية الإسكانية تحتاج الى حلول جذرية ومتشعبة، وتميز الأشخاص أصحاب الدخول المرتفعة احد الحلول التي يمكن تطبيقها لحل تلك الإشكالية العميقة، ان عملية إقراض ذوي الدخل المرتفع يجب أن تتم وفقا لذات الشروط والضوابط التي حددتها البنوك سابقا لكي تستطيع استرداد أموالها من المقترضين، نحن بهذه الطريقة نمنح أصحاب الدخل العالي ميزة مضافة، فيما تظل الضمانات والالتزامات تجاه البنك واحدة، حيث سيتم تقسيم الأفراد الى شرائح وفقا للدخل ما يمكن الشخص من شراء منزله وفقا لقدرته المادية.

البعض رأى أن المقترح سالف الذكر يخدم فئة على حساب فئة أخرى، ما تعليقك؟

٭ لا شك أن أي مقترح منفصل يطرح لحل القضية الإسكانية يكون بها أطراف مستفيدة وأخرى متضررة، ولكن إذا تمت الاستفادة والأخذ بعين الاعتبار كل الحلول والمقترحات فإنه بالتأكيد أن هذا يعني الوصول إلى حل شامل يفيد كل الشرائح والأطراف، لكنني أرى أن هذا الحل المطروح سيساعد أصحاب الدخول المرتفعة في الحصول على سكن بشكل أسرع مقارنة بأصحاب الدخل الأقل، لكن في النهاية نحن نحاول معالجة جزء من القضية الإسكانية التي تحتاج في حلها الى حزمة من المعالجات والمقترحات، وأرى أن أي مقترح مرتبط بباقي المقترحات الأخرى ويؤثر عليه، ان اتحاد العقاريين يسعى الى وضع مقترحات لحل المشكلة الإسكانية، فعلى سبيل المثال نحن نحاول إشراك القطاع الخاص في عملية التطوير وتحرير الأراضي ونسعى الى الوقوف على قضية الرهن العقاري والبناء العمودي، علاوة على إنشاء مدن جديدة في مناطق بعيدة تجذب السكان على أن تكون محاطة بجهات حكومية مختلفة تساعد في خدمة المواطنين والمقيمين حول تلك المناطق، ولهذا أرى أن المقترح الذي ذكرناه احد الحلول التي ستساهم في حل الإشكاليات الإسكانية، وأرى أن الحلول الفردية يمكنها أن تخلف وراءها آثار سلبية وتحرم بعض الشرائح من الاستفادة، لذلك نرى ضرورة وجود حل شامل ومتكامل للقضية الإسكانية.

ما تقييمك للسوق العقاري في الوقت الراهن؟

٭ المشهد حاليا غير واضح والمعطيات الاقتصادية غير كافية لتحديد بوصلة العقار ولكن أرى أن السوق العقاري المحلي بات حاليا مستقرا وأتوقع أن يساهم حجم التداول الانتقائي للعقارات المميزة وذات التشطيبات والمواصفات العالية والأراضي ذات المواقع المميزة خلال الشهور الماضية في عودة السوق إلى الانتعاش مجددا.

ما أهم مشاريع الشركة خلال الفترة المقبلة؟

٭ تقوم «أعيان» حاليا بتطوير حزمة من المشاريع داخل الكويت، منها مشروع عقاري استثماري في منطقة السالمية، من المتوقع الانتهاء منه وتشغيله في أغسطس المقبل، علاوة على مشروعين آخرين أحدهما تطوير أرض فضاء في منطقة الأحمدي الصناعية بمساحة 3750 مترا مربعا، حيث سيتم البدء فيها بنهاية أغسطس المقبل، ستكون كمخازن ومعارض للسيارات، حيث ستضمن دور كامل من المكاتب الإدارية بتكلفة تبلغ 3.8 ملايين دينار، لدينا أيضا مشروع جديد في منطقة «السيف» بمملكة البحرين يقع مباشرة مقابل مجمع السيف، عبارة عن مجمع مطاعم بتكلفة 2.4 مليون دينار سيتم البدء بتطويره خلال الفترة المقبلة، علاوة على مشروع آخر في طور التسليم بمنطقة الحد بالبحرين عبارة عن 24 وحدة سكنية، حيث سيتم بيع الوحدات عن طريق برنامج «مزايا» بالتنسيق مع وزارة الإسكان البحرينية، للأشخاص المستحقين للرعاية السكنية.

صرحتم من قبل بأن الشركة تقدم دعما لأصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة من خلال المولات التي تمتلكها؟

٭ بالفعل نقوم بدعم أصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة، لاسيما ان هذا الإجراء جزء من مسؤوليتنا الاجتماعية، حيث نركز على دعم الشباب الكويتي، فقمنا خلال ابريل الماضي بإقامة معرض لتلك الفئة وقاموا بعرض جميع منتجاتهم في مجمع «يال» لمدة أسبوع كامل تحت مسمى «هلا رمضان» وذلك بالتنسيق مع وزارة الدولة لشؤون الشباب، وقام المبادرون وأصحاب المشاريع الصغيرة بعرض منتجاتهم وبضائعهم على رواد المجمع دون أي مقابل.

ثمة من يرى أن السوق الكويتي بات متشبعا من المجمعات التجارية، كيف تنظر الى هذا الأمر؟

٭ أرباب محلات التجزئة يعانون على مستوى العالم وليس في السوق الكويت فقط، وذلك بسبب التجارة الإلكترونية التي أثرت بشكل سلبي على تلك الفئة، وهذا في الوقت الذي نشهد فيه نوعا من الركود الاقتصادي وهو الأمر الذي انعكس على المستثمر المحلي، وجعله ينتظر طويلا لتحديد هويته وآليته في التعامل، ولهذا أرى أن السوق خلال السنة 2019 أو 2020 سيراوح مكانه فيما يتعلق بتطوير المجمعات التجارية. 

هل لدى الشركة أي فروع خارجية؟

٭ الشركة لديها استثماران استراتيجيان في المملكة العربية السعودية، الأول عبارة عن استثمار في شركة برج هاجر العقارية وتملك «أعيان» 31.5%، و«برج هاجر» الذي يعتبر أحد أبراج مشروع تطوير وقف الملك عبدالعزيز، حيث تبلغ قيمة تطويره 120 مليون دينار، ويتم تشغيله من قبل فندق «موفينبيك» ويحقق عوائد جيدة للشركة.

واستثمارنا الثاني في محفظة عقارية تديرها إحدى شركاتنا التابعة، وهي «عنان» بقيمة 7.2 ملايين دينار، وهو عبارة عن مجموعة من الأراضي التي تعمل الشركة حاليا على دراسة تطويرها وتقسيمها وبيعها على المخطط أو بيعها كأرض كاملة، وفي نهاية العام الحالي سنتخذ قرارا حول هذا الموضوع.

من ناحية أخرى، لدينا استثمار في الشارقة وهو عقار استثماري تجاري مدر للدخل، إلى جانب استثمارنا في شركة «الجداف» العقارية، حيث نملك أرضا في منطقة الجداف بوسط دبي، إذ إنها بصدد إعداد الدراسات النهائية والمخططات لبناء وتطوير المشروع.

كذلك تمتلك الشركة محفظة من العقارات في منطقة الحد في مملكة البحرين تتكون من مبنيين مؤجرين بالكامل على إحدى شركات المقاولات العالمية وجار حاليا تطوير قطعتي أرض تمهيدا لبيعهما بنظام شقق التمليك، بالإضافة إلى تملك الشركة إلى 6 أراض أخرى وجار حاليا دراسة الطريقة الأمثل لتطويرها أو التخارج منها ما يحقق عوائد جيدة للشركة.

كما أن لدى «أعيان» شراكة في مشروع «سبوت مول» في مصر، وهو مجمع تجاري في التجمع الخامس مقابل بوابة الجامعة الأميركية، ويتألف من 3 أدوار ويحتوي على العديد من المقاهي والمحلات التجارية والأنشطة الترفيهية.

ما خططكم المستقبلية؟

٭ نتطلع الى دخول السوق البريطاني الواعد، لكن نظرا لخروج المملكة المتحدة من الاتحاد البريطاني فإن الشركة جمدت الأمر إلى حين اتضاح الرؤية واستقرار الأوضاع هناك، ولدينا حاليا ما يقارب 6 ملايين دينار تم رصدها خلال هذه السنة أو بداية السنة القادمة إما للدخول في استثمارات جديدة أو تطوير استثمارات قائمة وجار حاليا عمل دراسات مستفيضة للبحث عن الفرص الواعدة التي تستحق الدخول فيها.

كيف تقيم أداء الشركة خلال 2018؟

٭ استمرت «أعيان» في تحقيق أرباح منذ اندلاع الأزمة المالية العالمية في 2008 وحتى 2016، واستطعنا المحافظة على أدائنا برغم التحديات في حجم أصول الشركة خلال 2018 بلغ 114 مليون دينار مقابل حجم مطلوبات لا يتجاوز الـ 20 مليون دينار، لا شك أننا واجهنا العام 2017 إشكالية مطالبة مصلحة الضريبة والزكاة في المملكة العربية السعودية تجاه شركة برج هاجر العقارية إحدى الشركات الزميلة، لذلك قمنا بتسجيل مخصصات إضافية تغطي كل المطالبة المرتبطة بها رغم أن المطالبة تفوق الحقيقي وذلك من باب التحفظ، وأن المبلغ الذي سينتهي عليه الأمر سيكون أقل كثيرا من المخصصات المرصودة، ولهذا سجلنا في 2017 خسائر، فيما حققت «أعيان العقارية» في 2018 أرباحا بنحو 5.93 ملايين دينار.

هل لديكم نية للتخارج من أي من أصولها في السوق المحلي؟

٭ استطعنا خلال السنوات المنصرمة تحويل أغلب الأصول المحلية الموجودة من أصول جامدة وغير مدرة للدخل إلى أصول مدرة وبالتالي أغلب أصولنا جيدة والاحتفاظ بها يأتي انسجاما مع خطط الشركة، وبما أن المشهد مازال ضبابيا والأمور غير واضحة وبسبب عدم وجود فرص أخرى مغرية، فنحن نفضل عدم التخارج من أي من الأصول في الوقت الراهن، الأوضاع تحتاج إلى تريث ودراسة.

هل لديكم نية للحصول على تمويلات جديدة خلال 2019؟

٭ الفرص الاستثمارية الجديدة والمتوقع أن تحقق عوائد هي التي تحدد مدى حاجتنا للتمويل وفقا لاستراتيجية الشركة الموضوعة.هناك عوامل عديدة نأخذها بعين الاعتبار عند الحصول على تمويلات جديدة ومنها وجود الفرص الحقيقية والمربحة، ونسبة التمويل المطلوبة والعرض المقدم من الجهة الممولة ومدى تناسبه مع تصورات الشركة وخططها وتأثيره على الفرصة الاستثمارية عموما الشركة منفتحة لأي تمويل جديد يخدم أنشطة الشركة ومشاريعها المستقبلية وبما لا يؤثر على حقوق المساهمين والعوائد المطلوبة.

هل لديكم أي عراقيل؟

٭ ليست لدينا عراقيل أو إشكاليات، بيد أن غالبية المشاكل تتعلق بتخليص الإجراءات الحكومية، حيث إننا تحت وطأة البيروقراطية والواسطة، ما يكبد «أعيان» خسائر تكمن في عامل الوقت وقدرتها على تنفيذ استراتيجيتها الموضوعة في موعد محدد.

هل ترى أن الشركات العقارية مظلومة؟

٭ الشركات العقارية تعاني من ندرة الفرص العقارية المتاحة، حيث إنها حرمت من الاستثمار في مشاريع القطاع السكني دون القطاعين الاستثماري والتجاري.

ما الذي يحتاجه سوق العقار في الكويت؟

٭ السوق العقاري الكويتي يتعطش الى هيئة متخصصة تمتلك بيانات وإحصائيات ومعلومات مستفيضة تساعد أصحاب القرار في تحديد توجهاتهم وآلياتهم في السوق لاسيما ان معظم الآراء الاقتصادية التي تستعرض تفاصيل العقار تعتمد على التنبؤات والتوقعات المستخلصة من المعاملات اليومية والاحتكاك بالمتعاملين في السوق ليس إلا.

يجب أن ندق ناقوس الخطر لا سيما ان القطاع العقاري يساهم بشكل جلي في الناتج الإجمالي المحلي، إلا أن الدولة لا تعتريه اهتماما كباقي الدول المتطورة في المنطقة التي بادرت بإنشاء هيئة للعقار، وهيئة للمقيمين، والزمت المتعاملين بدورات تدريبية، وقامت بتحويل عقود الإيجار إلى إلكترونية ووضعت اللبنة الأولى لعمليات التقييم في محاولة منها لتطوير هذا القطاع الحيوي ما ساهم في تذليل العقبات.

«الهيئة» يجب أن ترتكز على 5 تخصصات رئيسية الا وهي: تنظيم عقود الإيجار، تنظيم الوسطاء العقاريين البيع والشراء، إيجاد قاعدة بيانات لها علاقة في عمليات أسعار البيع والشراء، التقييم واعتماد التقييم والمقيمين.

كيف تنظر الى ظاهرة تزايد الشقق الشاغرة في السوق المحلي؟

٭ هناك نقطتان أساسيتان، ألا وهما ان كل سوق يتأثر بحجم العرض والطلب، حيث إن لدي قناعة ان السوق تأثر بشكل كبير بعدد المعروض ونسبة التطوير التي شهدناها خلال السنوات الـ 4 الماضية، ثانيا السوق بدأ يتشبع بنوعية معينة من الشقق، وبتشطيب معين وتلك النوعية بالذات كثر فيها العرض مقارنة بالطلب وبالتالي تأثرت الكثير من العقارات، لا شك أن البقاء سيكون خلال الفترة المقبلة للأفضل.

البعض يلقي باللوم في زيادة عدد الشواغر على تلكؤ الملاك واتكالياتهم، كيف ترى الأمر؟

٭ موضوع الشواغر مرتبط بعامل العرض والطلب كما ذكرنا، ولكن القضية لها علاقة بأمور أخرى كجودة العقار والتشطيبات وطريقة تعامل المالك مع المستأجر، ونلاحظ في الوقت الراهن زيادة أعداد الوافدين ولكن بمعدلات اقل من السنوات الماضية وأعزي ذلك إلى عدة عوامل لا مجال لذكرها الآن، لا شك أن هناك عددا كبيرا من الوافدين خرجوا بالفعل من الكويت، كما أن المناطق الاستثمارية بدأت تتأثر بانخفاض أسعار الشقق في المناطق السكنية، وبدأ الوافدون يتجهون إلى المناطق السكنية التي انخفضت أسعارها.

ما توقعاتك حيال أسعار الإيجارات؟

٭ أسعار الإيجارات وصلت الى مرحلة الاستقرار في الوقت الراهن وأرى أن احتمالية ارتفاع الأسعار على المدى القريب أمر غاية في الصعوبة، حيث ان الاستقرار هو سيد الموقف.

توقعات وتخارجات 2019

قال العوضي ان مجلس إدارة شركة أعيان يعمل بناء على خطتين إحداهما سنوية تعتمد على الخطة الاستراتيجية للشركة تمتد الى 5 سنوات، حيث تضمن تلك الخطة للشركة تحقيق أرباح تشغيلية وتوسعات في محفظة المشاريع كما ستسعى أعيان الى التخلص من الاستثمارات غير المدرة للربح، وشراء أصول مدرة أو قابلة للتطوير، وتخفيف المطلوبات، والتركيز على جودة الأصول مقابل حجم المطلوبات المنخفض.

حول التخارجات أشار العوضي إلى أن «عنان» تخارجت من عقار واحد فقط خلال 2018، كما تخارجنا بداية 2019 من شركة القوة القابضة، والتي نملك فيها نحو 40%، وهي شركة متخصصة في تأسيس وتجهيز وإدارة وتشغيل الأندية الصحية، وتملك معهد «ستريتش» الصحي، وقد بعنا هذا الاستثمار لأنه غير متعلق بنشاط الشركة الرئيسي، وهو التطوير والاستثمار العقاري.

فيما يخص نسبة الإشغال في العمارات التي تملكها «أعيان» قال العوضي إنها وصلت إلى 95%.

ترتيب محفظة البحرين

ذكر العوضي إن أعيان لديها نية لإعادة ترتيب محفظة الشركة في البحرين، معتمدة على تطوير بعض من الأراضي الموجودة مثل «السيف» وقطعتي أرض في منطقة الحد بالإضافة إلى التخارج من بعض الأراضي غير المدرة.

استقرار القطاع الاستثماري

أشار العوضي الى أن القطاع الاستثماري وصل إلى مرحلة الاستقرار، وان الشهور المقبلة ستكشف ما إذا ما كان سيتجه القطاع صعودا أم هبوطا.

وأضاف أن القطاعات الاقتصادية دون استثناء تمر في دورة، ولهذا فإن القطاع العقاري خلال الفترة الماضية كان يمر بحركة تصحيحية، والعقارات بعد الأزمة المالية العالمية في 2008 انخفضت بشكل واضح ثم عاودت إلى الصعود لتصل إلى مستويات قياسية في 2015، ومن ثم عاد القطاع العقاري ليعاني من الركود وهبوط الأسعار، لافتا إلى أن المعلومات سليمة هي أساس السوق العقاري، ولهذا يجب توفيرها من قبل جهات المعنية في الدولة.

مجمع يال ومول الجهراء

ذكر العوضي أن الشركة لديها حاليا مشروع مجمع وبرج «يال» الذي يقع في شارع الدبوس وهــــو واحد من أهم شوارع الفحيحيل على مساحة بناء إجــمالية تــبلـغ 74 ألف متر مربع، ويعتبر أكثر المــشاريع المدرة للـــدخل لشركة «أعيان» ولدى الشركة مشــاريع أخرى اســتراتيجية، مثل مساهمتها في مول الجهراء، بالشراكة مع شركة أعيان للتجارة والاستثمار، حيث يمتد المول على مساحة 12 ألف مربع، ويتألف من 3 أدوار.

ولدى «أعيان» شراكة في مشروع «سبوت مول» في مصر، وهو مجمع تجاري في التجمع الخامس، ويتألف من 3 أدوار وتساهم الشركة كذلك بحصة مؤثرة في شركة برج هاجر العقارية المالكة لبرج هاجر الواقع ضمن مشروع تطوير وقف الملك عبدالعزيز (أبراج البيت)، ويتميز البرج البالغ تكلفة إنشاءه حوالي 120 مليون دينار بتقديم خيارات متنوعة من الشقق السكنية والغرف الفندقية بخدمات عالية الجودة وهو تحت إدارة فنادق موفنبيك العالمية.